Cesión y modificación de contratos de arriendo de Entel. Ojo con las letras chicas.
Las dificultades de la compañia para lograr su plan de enajenación de Antenas.
Como indicamos en un artículo anterior, Entel anunció una estrategia para una operación de venta de más de 2.000 antenas de su actual portafolio que alcanza del orden de 7.000 sitios en Chile y unos 3.000 en Perú. Adicionalmente para Entel esta operación es de suma premura debido a que requiere bajar su ratio de deuda (3,6 veces a marzo del presente año) para así evitar perder su clasificación crediticia, con lo que podría caer al nivel de bono especulativo.
En este tipo de operaciones dicha enajenación de torres suele ser complementada con una cesión de contrato de arrendamiento dado que generalmente dichas torres se encuentran ubicadas en terrenos de terceros bajo la figura de contratos de arriendo. Así la compañía cedente bajo un nuevo contrato de subarriendo con el operador de infraestructura adquiriente queda en una situación preferente ubicado en la misma torre cedida.
Sin embargo este proceso no será fácil para Entel, esto debido a que principalmente la mayor cantidad de sus contratos de arriendo solo tienen facultades otorgadas expresamente para realizar cesión y facilitación de su infraestructura solo a aquellas personas que se consideran relacionadas a ella de acuerdo a las letras a) y b) del artículo N° 100 de la ley N° 18.045 sobre el Mercado de Valores, los cuales indican que se considerara relacionada con una sociedad a) Las entidades del grupo empresarial al que pertenece la sociedad y b) Las personas jurídicas que tengan, respecto de la sociedad, la calidad de matriz, coligante, filial o coligada, en conformidad a las definiciones contenidas en la ley N° 18.046.
En este aspecto Entel no podrá libremente ceder este tipo de contratos a Operadores de infraestructura tales como American Tower (ATC), Torres Unidas (TTUU) u otros que quieran participar de esta operación, y menos podrá en todos los casos garantizar facultades de subarrendamiento, las cuales son esenciales para el giro de negocio de dichos operadores de infraestructura. Por esto Entel deberá necesariamente modificar previamente muchos de sus contratos a favor del futuro cesionario llegando a acuerdo con sus arrendadores.
Este escenario de traspaso del contrato de arriendo a un operadora de infraestructura suele cambiar radicalmente la figura para el propietario del inmueble, dado que el modelo de negocio de los operadores de infraestructura se basa en los subarriendo a distintos operadores y en muchos casos se pueden generar complejidades, sobre todo cuando en la misma propiedad existen varios arrendatarios con contratos independientes y directos con el propietario.
Para enfrentar esta dificultad, Entel ha iniciado una nueva campaña en la cual se comunican con sus arrendadores principalmente por vía email, en el cual indican textualmente “que la empresa Entel PCS se encuentra en proceso de reingeniería para facultar la disposición de sus torres”, adjuntando además una ficha de acuerdo de cesión, la cual solicitan sea llenada y firmada por el arrendador, para luego solicitarle algunos documentos para proceder a la modificación de contrato. El problema de esto es que no se informa en ningún momento y de forma clara cuales son específicamente los cambios propuestos y cuál es el beneficio adicional para el arrendador.
Esto es acompañado generalmente con el siguiente link:
Conocidos son los resultados de este tipo de campañas de Entel, ya tiempo atrás advertimos respecto a sus campañas masivas de rebajas de rentas, en especial tal como se observa en la noticia del link precedente, respecto a los propietarios terrenos de antenas ubicadas en zonas lejanas, los cuales fueron los más afectados con dichas iniciativas.
Al respecto solo podemos sugerir a los arrendadores que en ningún momento están obligados a modificar sus contratos y que frente a cualquier modificación se debe esclarecer objetivamente que es lo que se pretende modificar y que beneficios adicionales conlleva dicha modificación. Es de nuestra opinión que lo mejor frente a estos casos es asesorarse convenientemente con expertos.
