Entel: Contratos cedidos a ATC
Consultas de propietarios respecto a las cesiones de Entel realizadas a la fecha.
La Cesión de contratos de Entel a ATC Sitios de Chile (ATC), tal como se indico en artículos anteriores, ya es una realidad y estos últimos meses ya han empezado a llegar cartas informando de dichas cesiones a la gran cantidad de propietarios afectados con esta operación.
En este contexto, nos ha llegado una oleada de consultas entre las cuales seleccionamos algunas y daremos respuesta en el presente artículo.
¿Es Legal este tipo de cesión?
La cesión de contrato de arrendamiento consiste en un contrato por medio del cual el arrendatario (el cedente, en este caso Entel) transfiere a un tercero (cesionario, en este caso ATC) los derechos y obligaciones que le competen como arrendatario en razón del contrato de arrendamiento acordado con el arrendador (en este caso el propietario).
Si se produce la cesión del arrendamiento con el consentimiento del arrendador, el cesionario queda subrogado en la posición contractual del arrendatario frente al arrendador. Ello significa que el contrato de arrendamiento no se modifica, salvo en el hecho de que el arrendatario queda sustituido por otra persona, que tendrá en todo caso los mismos derechos y obligaciones que tenía el arrendatario original.
En este aspecto el consentimiento puede haber sido dado previamente estando ya incorporada dicha facultad en el contrato original o bien a través de una modificación de dicho contrato incorporando dicha facultad. En este aspecto recordemos que Entel tal como indicamos en nuestro anterior artículo tuvo acercamiento con propietarios para solicitar dicha necesaria modificación.
En ese escenario la cesión se considerara totalmente ajustada a derecho.
¿Puedo negarme a esta cesión?
Si la cesión fue realizada ajustada a derecho, en los términos indicados en la respuesta de la pregunta anterior, no puede oponerse a dicha cesión.
Ahora bien, si el contrato original no indica posibilidad de cesión o dicha cesión está autorizada solo a empresas relacionadas, la cesión de Entel a ATC no tendría efecto alguno, debido a que ATC no puede considerarse como empresa relacionada, y de esta forma Entel seguiría como arrendatario, debiendo cumplir todas y cada una de las obligaciones contraídas.
No se han contactado por parte de Entel, ¿Cómo se que mi contrato fue cedido?
La única forma de que Ud. como propietario sepa que su contrato fue cedido es que sea informado adecuadamente por parte de Entel según lo establecido en el contrato.
En general, en la mayoría de los contratos, la cesión empezara a regir a partir de la fecha de la recepción de una carta, generalmente certificada, informando dicha cesión. En este aspecto es importante considerar los detalles en la forma establecida por contrato y de que la dirección a la cual fue enviada dicha carta sea la correcta, en caso contrario Entel seguirá siendo responsable de dicho contrato hasta que subsane el tema informando adecuadamente.
Si Ud. no ha recibido ninguna carta puede que no haya sido seleccionado en este proceso de cesión.
¿Mi contrato fue cedido, quien me pagara la renta?
Al momento de efectuarse la cesión ATC tomo la posición contractual de Entel y adquiere todas las obligaciones propias del contrato, obviamente el pago de rentas es una de ellas.
Para todos los efectos Entel desaparece de la ecuación y es como si el contrato vigente hubiere sido firmado originalmente con ATC.
Una forma simple y básica de entenderlo es que lea su contrato y en cada parte donde se mencione Entel reemplácelo por ATC.
¿Me han solicitado ratificar dicha cesión mediante la firma de una modificación de contrato, debo hacerlo?
No.
No es necesario para efectos de la cesión que el propietario ratifique mediante una escritura pública dicha cesión. Si se lo solicitan es porque existe una intención de incorporar nuevas facultades dentro del ámbito del contrato, estos pueden ser el subarriendo o la extensión del mismo, el plazo, facultades de paso, eléctricas, u otros.
Hay que entender que el negocio de ATC como operadora de infraestructura suele cambiar radicalmente la figura para el propietario del inmueble, dado que el modelo de negocio de los operadores de infraestructura se basa en los subarriendo a distintos operadores y en muchos casos se pueden generar complejidades.
No es de extrañar entonces que se solicite algunos cambios al contrato que otorgue mayores facultades en beneficio de ATC, lo cual muchas veces no se transparenta adecuadamente. Esto se complejiza aun mas cuando en la misma propiedad existen varios arrendatarios con contratos independientes y directos con el propietario.
¿Entel puede quedarse o debe retirarse?
De acuerdo a lo informado en diferentes medio por Entel, simultáneamente a la cesión se celebran contratos de arriendo entre Entel y ATC a largo plazo por esos mismos activos y por un periodo de 10 años renovables. Así la compañía cedente (Entel) bajo la figura de un nuevo contrato de subarriendo con el operador de infraestructura adquiriente (ATC) queda en una situación preferente ubicado en la misma torre cedida.
Esta figura funciona solo y solo si el contrato original contenga la facultad amplia de subarriendo y las autorizaciones de paso y eléctricas requeridas para este tipo de operación. En este aspecto hay que distinguir que originalmente muchos de los contratos no tenían contempladas adecuadamente estas opciones y que la operación de subarriendo de ATC muchas veces jurídicamente puede estar limitada.
En términos generales y por lógica de negocios nuestra opinión es que es razonable que Entel siga funcionando en la misma ubicación, sin embargo los problemas generalmente surgen al arribar un nuevo operador.
¿Puede afectar otros contratos que tengo con otros operadores?
Efectivamente.
Para los propietarios y especialmente para los que mantienen contratos con varios operadores, es decir más de una antena instalada en su propiedad, estos actores se han transformado en verdaderos “invitados de piedra” pues potencialmente pueden terminar afectándolos, debido a que en ciertos casos los operadores que mantenían contratos directos con ellos los pueden dar por terminados e instalarse, “migrando”, a la estructura del proveedor de infraestructura, en este caso ATC, ubicado en la misma propiedad o en las inmediatas cercanías, y así perdiendo parte de sus ingresos por concepto de arriendos.
En este aspecto es importante conocer y revisar las condiciones contractuales estipuladas con el operador original, en este caso Entel, , específicamente en materias de cesión, subarrendamiento y servidumbres de paso y eléctricas, así como los espacios ocupados, para que así no se produzca un menoscabo en sus ingresos por conceptos de arriendo, y estar atento a eventuales nuevas condiciones perjudiciales al momento de renovar o modificar los contratos de arrendamiento originales.
¿Mi contrato fue cedido y debe renovarse próximamente, con quien debo renegociar?
Con ATC.
Tal como se indico anteriormente Entel sale de la ecuación de su contrato y de quedarse en la propiedad es porque tiene un subarriendo con ATC, entendiendo que como subarrendatario ATC deberá velar, y será responsable, para que Entel no incurra en incumplimiento de contratos, especialmente en lo que involucra mantención, accesos, etc.
Lo importante al momento de renegociar con ATC será establecer valores adicionales y justos por cada operador adicional. No es menor que a mayor cantidad de operadores es mayor la cantidad de personal que ingresara a su propiedad por efectos de mantenciones, nuevas instalaciones, etc.
Mi contrato fue cedido pero no considera subarriendo, solo facilitación, a empresas relacionadas ¿Que ocurrirá si ATC instala un nuevo operador?
No lo puede hacer.
La facilitación y el subarriendo son cosas distintas, sin embargo se puede prestar para interpretaciones que están al filo de lo convenido contractualmente.
Por otra los operadores tradicionales, ninguno de ellos, puede ser considerado como empresas relacionadas de acuerdo a las letras a) y b) del artículo N° 100 de la ley N° 18.045 sobre el Mercado de Valores, los cuales indican que se considerara relacionada con una sociedad a) Las entidades del grupo empresarial al que pertenece la sociedad y b) Las personas jurídicas que tengan, respecto de la sociedad, la calidad de matriz, coligante, filial o coligada, en conformidad a las definiciones contenidas en la ley N° 18.046.
Necesariamente se requiere en este caso una realizar por parte de ATC una modificación y obviamente una renegociación de contrato.
El contrato de mi vecino fue cedido, sin embargo Entel mantiene un contrato de servidumbre de paso y eléctrica en mi propiedad para poder acceder a sus instalaciones. ¿Qué ocurre este caso?
En materia de servidumbres externas al contrato cedido, en caso de que dichas servidumbres no hayan sido cedidas también, se pueden dar una multiplicidad de escenarios que requerirán de una regularización contractual.
En el caso en particular de la pregunta si Entel sigue en la instalación no tendrá mayores problemas y su contrato de servidumbre seguirá vigente, sin embargo ATC deberá por su parte negociar algún contrato de servidumbre para acceder a las instalaciones, tanto para si misma como a posibles nuevos subarrendatarios.
Finalmente, solo podemos sugerir a los arrendadores afectados que con esta cesión no están obligados a modificar sus contratos y que frente a cualquier nueva modificación que se les solicite, primeramente e se debe transparentar objetivamente que es lo que se pretende modificar y que beneficios adicionales se ofrecen por dicha modificación. Es de nuestra opinión que, frente a estos, es mejor asesorarse convenientemente con expertos.
