American Tower y Torres Unidas: Los invitados de piedra

De todos los propietarios de inmuebles que han arrendado espacios a empresas de Telecomunicaciones, específicamente para instalar “antenas”, algunos se han encontrado con que dichos contratos han sido cedidos a terceros y de pronto se han visto vinculados contractualmente con empresas tales como American Tower (ATC) y Torres Unidas (TTUU).

La pregunta obvia, dado que no son operadores de Telecomunciaciones, es ¿Que hacen estas empresas?, pues bien, estas empresas conceptualmente son operadores de infraestructura física, que en lenguaje común podríamos definir como proveedores de espacios para “antenas”. Si bien existen varias de este tipo de empresas, las mencionadas son las principales y de mayor portafolio en Chile.

En el país la infraestructura tradicionalmente ha sido provista por los mismos operadores de servicios de telecomunicaciones, tales como Entel, Claro, Telefónica, Wom, entre otros, sin embargo durante los últimos años la regulación nacional ha avanzado en el sentido de dar facilidades a esta nueva figura de “operador de infraestructura”, por ejemplo, mediante la Ley N° 20.478 de 2010, que modificó la Ley General de Telecomunicaciones, incorporándose en el artículo 3° literal e), inciso segundo, la figura del concesionario de infraestructura, siendo este un concesionario de servicios intermedios que no provee funciones de transmisión y conmutación, sino estrictamente de infraestructura física, con el objetivo principal de que los operadores se colocalizen, que en lenguaje común significa que distintas empresas de telefonía y/o transmisión de datos móviles utilizan una misma torre o estructura soporte para ubicar sus antenas.

Posteriormente con la ley N° 20.599, conocida como la Nueva Ley de Antenas, se fortaleció aún más el negocio de los proveedores de infraestructura y del subarriendo de espacios para “antenas”. Dicha Ley dificultó la adquisición de nuevos sitios celulares e incrementó marcadamente los tiempos y los costos de la planificación, autorización, construcción e instalación de nuevas antenas de telecomunicaciones. Algunas medidas destacables de esta nueva ley fueron el prohibir la instalación de más de 2 antenas en un radio de 100 mts. en zonas urbanas o mantener distanciamientos de las denominadas “zonas sensibles”, tales como jardines infantiles, colegios, hospitales, centros de ancianos, etc. De esa forma adquirieron más valor e importancia la estructuras y soportes para antenas existentes, lo que fortaleció considerablemente el subarriendo de las mismas.

Estas facilidades y medidas se entienden en el aspecto de requerir que se disminuya el impacto urbano que producen las antenas y de la necesidad de tener un mayor parque de infraestructura requerido que permita la acelerada llegada de nuevas tecnologías.

Cuestionable, eso sí, es el aporte al parque de infraestructura que han otorgado estas compañías, debido a que si bien han implementado nuevas locaciones disponibles con infraestructura, la mayor parte de su portafolio actual en Chile ha sido obtenido por el traspaso de infraestructura desde los operadores de telefonía vía cesión de contratos, especialmente de los operadores VTR, Telefonica (hoy Movistar) y Nextel (hoy Wom).

Para los propietarios y especialmente para los que mantenían contratos con varios operadores, es decir más de una antena instalada en su propiedad, estos actores se han transformado en verdaderos “invitados de piedra” pues potencialmente pueden terminar afectándolos, debido a que en ciertos casos los operadores que mantenían contratos directos con ellos los pueden dar por terminados e instalarse, “migrando”, a la estructura del proveedor de infraestructura ubicado en la misma propiedad o en las inmediatas cercanías, y así perdiendo parte de sus ingresos por concepto de arriendos.

En este aspecto es importante conocer y revisar las condiciones contractuales estipuladas con el operador original que el que se firmó el primer contrato de arriendo, específicamente en materias de cesión, subarrendamiento y servidumbres de paso y eléctricas, para que así no se produzca un menoscabo en sus ingresos por conceptos de arriendo, y estar atento a eventuales nuevas condiciones perjudiciales al momento de renovar o modificar los contratos de arrendamiento originales.

Es cierto que los propietarios deben entender que el mercado ha evolucionado a un nuevo modelo y que probablemente resulte siempre más frecuente que varios operadores se instalen en una sola torre, sin embargo es importante establecer siempre valores justos de arriendo, que garanticen al propietario mantener sus ingresos en el tiempo y generar además unos razonables incrementos marginales por cada nuevo subarrendatario, lo cual solo en algunas ocasiones es considerado y generalmente no tiene en cuenta los valores de mercado apropiados y actualizados.